多城“好房子”领涨

2025年，在“好房子”国家战略引导下，重点城市密集出台“好房子”新规，如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。

  这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。不仅激活了刚需、改善、高端客群的分层需求，更推动产品力向“空间功能精细化、场景体验品质化、社区运营生态化”三大方向加速进化。

  从2025年1-6月重点城市热销项目来看，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用。在当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势的同时，“好房子”成交领涨。

  “好房子”可以说是贯彻2025年的关键词。

  2025年3月两会定调全年方向，“稳住楼市股市”首次写入总体要求，明确“建设好房子”作为产业转型方向并迅速落实。

  3月5日，政府工作报告明确房地产工作路径，加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。

  3月31日，《住宅项目规范》正式发布，层高要求从2.8米提升至3米；对于设电梯的要求，从原先7层及以上优化为4层及以上；隔声要求从不大于75分贝降低至65分贝；并新增了新增适老化、绿色环保要求等。这一规范的落地，不仅为住宅建设树立了更高标准，更标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段。

  在中央的定调下，截至2025年上半年，已约有13省市提升“好房子”建设标准。以安全、舒适、绿色、智能为核心制定技术导则，如山东省所有地市已出台品质标准，江苏、浙江推进容积率优化及精装交付体系，雄安新区建立“地价房价联动”机制鼓励高品质住房供应等。

  从2025年至今部分落地的项目来看，高赠送率成为新规产品的核心优势。如刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性，赋予改善型购房者高端居住体验；对于高端产品来说，部分产品突破空间形态，平层别墅化，通过“垂直+水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级。

  从我们梳理的2025年至今重点城市的热销项目来看，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，高得房率的新规项目成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。

  CRIC数据显示，2025年一季度，四代宅等新规产品在多个核心二线城市逐步落地，基本都成为其区域销量王者。

  譬如武汉，准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。我们将武汉2025年一季度开盘的四代宅项目和传统老规范项目进行对比，可以看出，四代宅去化率明显优于传统住宅项目。

  进入二季度，在政策加快推进下，“好房子”项目落地密集。

  以广州为例，4月全市共有13个新规产品入市，推货量占全市六成；5月全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量则占全市七成；6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点。

　　再如郑州，4月中原区龙湖中原颂项目和郑东新区SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套以上，霸榜4月郑州项目销售榜前2名，去化速度远超其他传统项目。

　　5月成都7个项目8次开盘，均为新规项目，其中金茂、万科项目均位于二圈层，凭借周边地铁配套+新规产品高得房率+低总价优势，开盘千人摇号，去化100%，热度高企；其余3个加推项目均位于成华区，属于三环内价值洼地区域，开盘持续售罄。

  6月重庆四代宅与普宅去化率极度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。

  以龙湖御湖境项目为例，周边无竞品，且加赠送后实得价仅16555元/平方米，高产品力的同时突出性价比，本月加推两次，均实现热销。联发观音桥项目本月推出四代宅新组团，均价23009元/平方米，加赠后实得均价仅为16960元/平方米，与板块内其他竞品相比有约8000多元/平方米价格优势，精准吸收区域刚改和中改客户实现高去化。

  需要注意的是，在新规产品持续热销的背景下，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。

  例如，广州已明确要求，飘窗必须外凸，不再允许通过内凹飘窗变相扩充室内面积，目前的0飘窗设计或将被全面叫停。广州高度超过40米的建筑，花池不再全赠送，需计入一半容积率，未来房企通过花池改造增加面积的做法也将受到一定限制。

  成都对新规产品的监管也在收紧，其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%，但实际操作中，项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。

  这背后主要有两方面的原因：一方面，新旧规产品之间矛盾凸显，由于新规产品过高的赠送面积，使得存量的旧规产品相对贬值，引发了已购房者的不满和大量的投诉。

  另一方面，新规设计中的一些问题也逐渐暴露，带来了潜在的安全隐患。例如，超高层建筑中的花池设计可能会对建筑结构安全和居民生活安全造成威胁；飘窗的拆改也可能影响建筑本身的稳定性。

  从这点来看，新规产品的设计与监管收紧或将成为更多城市的普遍趋势，房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。

  2025年至今，整体市场依然保持弱修复的态势，其中产品力较强的四代宅和新规项目明显更受市场欢迎，带动部分城市“点状回温”。

  从新规产品对市场的“托举”来看，购房者对“好房子”的需求仍在，区域、配套、产品俱佳的项目还将保持高热，未来如何更好地满足这些需求，将成为企业发展核心。

  可以预见的是，在政策方向的引导下，未来住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争。

来源：丁祖昱评楼市