2024年至今的政策利好推动，部分城市市场略显回暖征兆

3月即将过去，作为传统营销旺季，再加上2024年至今的政策利好推动，部分城市市场略显回暖征兆。

  从一线城市来看，北上广深中，深圳表现最好，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出复苏行情，但其余三个城市表现平平。

  二线城市中，南京、成都、武汉、天津、青岛等持续升温，其中南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高，成都新开盘项目去化率保持在60%以高位水平。武汉新房市场成交虽未修复至节前水平，但二手房市场持续升温，已达近1年高点，天津和青岛二手房市场同样持续升温、已达2023年二季度以来高点。

  整体而言，虽然目前部分城市出现复苏征兆，但整体市场修复依然缓慢，若后续无密集利好政策叠加，未来增长动力或将持续放缓。

  CRIC数据显示，2024年第11周（03.11-03.17），各能级成交指数均有所回升。一线指数环比增长10.62至57.97，二线成交指数环比增长10.72点至40.53，重点监测城市成交环比均回升，三四线成交指数环比增长10.95点至80.93。

  具体来看，4个一线城市成交整体仍保持低位。

  CRIC数据显示，截至17日，北京3月累计成交面积16.3万平方米，较2024年2月表现相对较好，但预去年同期相比仍有较大差距。

  从目前的市场表现看，北京之前“认房不认贷”、“降低首付比例”、“降低房贷利率”、“通州解除双限购”等政策刺激，没有起到预期中的作用，成交量并没有起来，且价格也没有完全稳住。

  国家统计局数据显示，2023年9月至2024年2月，北京二手房价格已经连续五个月环比、同比都在下跌，若二手房价格继续下调，未来可能会传导至新房端。

  上海方面，截至17日，累计成交面积16.7万平方米，成交量有所反弹，但是反弹势头较弱。

  从交易格局看，豪宅产品相当活跃，成交前十榜单中，10万+楼盘有4个上榜，供应方面，上海尽管开盘项目明显增多，但去化结果仍然两极分化严重。

  广州截至17日，累计成交面积26.8 万平方米，第11周（03.11-03.17）成交面积11.6万平方米，高于2024年周平均成交面积7.9万平方米。

  4个一线城市中，深圳表现最为亮眼，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出快速反弹。

  具体来看，春节之后，深圳二手住宅成交大幅反弹，周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数已达760套，超过了2023年四季度周均成交749套，达到了阶段性高位。

  深圳二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分，业主对后市房价看跌，在节后纷纷采取抛售策略，挂牌量激增，第8周-第9周每周新增挂牌量均超2200套，达到阶段高位，且业主多数想蹭这一波行情回暖卖房，七成以上业主降价，叠加节前限购优化政策及20日贷款利率大幅下调，二手房成交量呈快速回升势头。

  深圳新房市场节后也呈现出快速反弹，但回暖程度也不及二手房。

  据CRIC监测的重点项目数据显示，节后2周来访量分别飙升至3830组和4711组，认购量也达到了196套和229套，3月第二周来访量和认购量分别为5300组和268套，已处半年来高位。当前流量盘周成交15-23套，已达去年小阳春水平，楼盘间两级分化严重，只有流量盘在攀升，其他盘来访、认购仍处低位。

  CRIC数据显示，南京3月新房来访快速回升，目前已逐步修复至节前水平，受房企折扣力度增强+核心区热点楼盘入市，去化增至阶段性高位。

  具体来看，南京3月累计成交面积9.2万平方米，第11周（03.11-03.17）成交面积5.1万平方米，明显高于2024年周平均成交面积2.9万平方米。

  项目开盘来看，平均去化率触底反弹至2022年以来月度新高。2024年1-2月开盘去化率仅为9%和1%，已跌至底部，不过从3月已经开盘的4个项目来看，因节后江宁、建邺等核心区热点楼盘入市，拉动去化率回升至34%，为2022年以来月度新高。

  前端指标来看，项目来访、认购来看，节后快速反弹至高位：据CRIC监测的230余个重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周来访量分别飙升至10096组和11909组，认购量也达到了348套和466套，已接近去年9-10月高位。

  究其原因，2月底至今，主城诸多项目推出重磅优惠政策刺激成交，如南部新城云锦四季、铁心桥伟星时代悦峰、江北越江时代等，推出最低7折左右优惠，刺激市场，中介带访客户明显增加，同时认购量同步上行。同时春节及节前受市场情绪影响，部分客户购房需求延后，本次市场房情绪略有回温，加上媒体宣传发酵及开发商政策力度到位，约访成功率增加，客户看房欲望回升。

  成都方面，新房成交回升缓慢但来访认购与去年四季度水平相当。

  CRIC数据显示，成都3月累计成交面积52.4万平方米，第11周成交面积25.4万平方米，明显高于2024年周平均成交面积19.6万平方米。

  从项目开盘来看，因开盘减量增质影响，近1年来平均去化率基本都延续6成以上高位波动。据CRIC监测数据，成都中心城区2024年1-2月开盘项目个数不足10个，3月截止10号也仅有1个项目加推96套，去化率高达100%。

  事实上，从成都中心城区近一年日光盘项目个数占比，我们也可看出，自2023年8月以来，日光盘个数占比呈现出波动下行态势，一方面受供给结构影响；另一方面也体现出需求端日渐疲软，客户挑挑拣拣心态加剧，因而步入2024年以来房企推盘节奏普遍放慢，基本采取“以销定产”和“小步快跑”策略，前2月推盘个数不足10个，总推盘套数不足1600套。

  从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹、超过了节前2024年1月周均,与去年四季度水平相当：据CRIC监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周单盘周均来访量均突破90组，认购量也达到了4.3套和3.8套，超过了2024年1月周均，与去年二季度和四季度高位基本相当。

  事实上，春节后房企跃跃欲试，部分项目提高优惠点数或利用特价房降价促销，叠加其核心区位优势，周成交可达10-12套，典型热盘锦江区三圣乡板块国锐雲嶺大幅降价让利，并加大渠道力度，周成交超30套，客户看房欲望略有回升。

  春节后，武汉二手房市场出现明显升温，业主挂牌积极性提升，预期降低，二手房价持续下降。

  受其影响，武汉二手房市场较春节周大幅反弹，已达近一年高点，市场韧性好于新房。据第三方平台监测数据显示，2024年第8周-第10周二手住宅成交节节攀升，2024年第10周周成交套数高达1322套，与2023年第10周成交量基本持平。不过从反弹力度和成交绝对量来看，与2023年春节后第5周-第7周尚有一定差距。

  从成交结构来看，武汉二手房市场成交房源以小面积、低总价为主。据CRIC监测数据显示总价100万以下成交套数占比自2020年以来便开始节节攀升，由17%增至35%，可见刚需购房者成为二手房主力，经济疲软导致居民购买力降级，小面积、低总价二手房备受购房者青睐。

  天津和青岛方面，二手房市场节后均出现了大幅度反弹，已达去年二季度以来高点，市场韧性好于新房。

  据监测数据显示，天津和青岛2024年第8周-第11周二手住宅成交节节攀升，2024年第11周周成交套数分别达到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已达去年二季度以来周度高点。

  需要注意的是，天津新房和二手住宅价差在2023年下半年以来明显走阔，据CRIC监测数据，截止2024年2月末天津新房成交均价为17926元/平方米，二手住宅成交均价为10136元/平，价差近8000元/平，二手房性价比凸显。

  短期来看，二手房挂牌量增长、供过于求，降价跑量趋势还将延续，因而预期新房和二手房价差或将进一步拉大。

  2024年至今，政策利好持续发酵，部分城市新房或二手房市场开始出现回暖。

  但需要注意的是，二手房成交热度能否传导至新房存疑，当前业主普遍看空后市，降价抛售，更多是争取快速变现，避免资产贬值，这也意味着其出售了房屋之后，短期内或将不会购置新房，因而“卖旧买新”置换需求对新房成交支撑作用相对有限。

  同时，当前新房成交复苏不及预期，个别楼盘热销并不能代表整体市场回暖。受经济持续低迷、购买力降级、观望情绪依旧浓厚等影响，回暖持续性依旧存疑。

来源：丁祖昱评楼市