多地提升住宅得房率后，购房者呼吁加强公摊面积透明度

 深圳新版规则及公摊取消一事引发热议。

  近日，2024版《深圳市建筑设计规则》（以下简称“新版规则”）对“公摊面积”作出新规定，将过去计入“公摊面积”的两大部分——避难层、机房等公共空间列为“不计容积率建筑面积”。这意味着，住宅的公摊面积将减少，得房率可有效提高。

  事实上，最近一段时间，佛山、惠州、南京等城市均推出针对住宅用地的计容面积和公摊新规。

  对此，不少购房者表示：“真正的减少或者取消公摊面积肯定是好的，就怕开发商会从其他地方把这部分钱找补回来。虽然现在开发商和房产中介都一直强调都是有备案的，不会乱算，但具体怎么算的我们也不清楚。”

  公摊是客观存在的，如架空层、避难层、电梯井等，这些部分虽然不直接用于居住，但对于整栋建筑的安全和正常使用是必不可少的。一位长期从事建筑设计的业内专业人士表示，取不取消公摊面积没有实际意义。公摊面积的成本是实际存在的，开发商在开发过程中会将这些成本纳入考虑范围内。如果公摊面积不计入购房者直接支付的面积内，开发商也会通过其他方式将这些成本收回。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，是否取消公摊面积不是重点，重点是取消公摊计入容积率、公摊到底由谁来承担、公摊透明度、公摊的成本和房价关系以及和建设成本的差距有多大，这才是最关键的问题。

  多地尝试提高得房率

  资料显示，目前一般多层住宅的得房率为88%~95%，小高层板楼住宅的得房率为85%~88%，高层板楼住宅的得房率为78%~85%。

  在深圳新版规则发布之前，去年10月，江苏南京就对部分设施纳入容积率计算进行了调整，同时还要求生活阳台最小进深不得小于1.5米。近期惠州、肇庆、佛山、福州、长沙、南京等地也出台相似新规，减少公摊面积，优化容积率计算规则，鼓励房企提升房屋使用率。

  5月13日，惠州明确，在新出让住宅用地规划管理上，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。

  广东省肇庆市也明确发文优化房地产开发项目计容要求，自5月1日起，新供地的住宅小区项目在规划条件中明确配建的公共配套设施，如中小学校、幼托、社区服务站、公共厕所等，可不计入容积率，但建成后应无偿移交属地。沿城市主干路、临城市广场、公共绿地、重要景观带，因规划要求封闭的阳台一半计入容积率。建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房不计入容积率。

  值得注意的是，肇庆市还明确了商品房实行按套内面积计价宣传销售，各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

  据了解，肇庆市是目前全国率先实施住房公摊面积信息及计算方式现场公示的城市。

  此外，2002年就规定以套内面积作为计价依据的重庆，无论是新房还是二手房，目前市场上都是以建筑面积计算，物业费用也是按照建筑面积计算。

  公摊面积的透明化

  公摊面积最早源于20世纪50年代的香港，由李嘉诚首创。由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，公摊面积便由此而来。

  不过，香港早在2013年就已正式告别公摊面积。

  根据目前施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。有统计显示，我国商品住房公摊面积普遍在20％~30％。

  “取消或减少公摊面积并不一定能够直接降低购房成本，总房价是由市场决定的，受供求关系、政策调控、地段、建筑质量等多种因素的影响。”上述业内专业人士表示，在房地产项目中，无论是否计入公摊面积，其设施的建设成本对于开发商来说是固定的。只是公摊面积的计算方式更多地影响的是购房者在购房时看到的价格和面积数据，以及他们对于房屋性价比的直观感受。但从开发商的角度来看，他们的建设成本并不会因为公摊面积的计算方式有所改变。

  浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双接受相关媒体采访时同样表示，这一动作对购房者的购房成本影响并不大。“是否取消公摊实际上只是计算方式的差异，总体来说，房子的总价不会有太大变化。”范建双举例表示，对开发商来说，以建筑面积来卖单价可能是2万元/平方米，取消公摊后价格可能就调到2.5万元/平方米。

  清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个“算法游戏”。

  李宇嘉认为，“公摊取消后，开发商在面临成本增加时，可以通过空间集约利用、设计创新、功能改善和产品创新等多种方式来应对，并可能实现产品创新和提高吸引力，从而让购房者愿意支付溢价。此外，政府也可以通过降低地价、提供税收优惠等方式来减轻开发商的成本压力。”

  “其实相比于是否取消公摊面积，我们更关心测算公摊面积的透明化。开发商在测算公摊面积的时候，没有业主或者第三方专业机构的监督，购房者往往不清楚公摊的面积到底有哪些、有多大面积，仅知道购房本上的公摊面积数。”一位购房者表示。

  还有购房者在公开平台表示，物业公司服务的只是住宅的公共面积，并不提供入户服务，但是物业费却按照每户的建筑面积收费；小区一些公区并没有提供供暖，但是收费依旧按照建筑面积收费，这是否合理。

  “取消公摊面积并不是解决问题的根本途径，关键在于建设成本和房价审核中，需要明确区分哪些成本应纳入房价由购房者承担，哪些成本应由开发商或政府承担，购房者能清楚地知道公摊面积的具体构成、计算方法以及相关的成本是关键问题。也有效减少开发商在公摊面积的计算上存在模糊或误导的情况。”李宇嘉表示。

来源：中房报