地块质量下降但热度不减，央国企持续加仓上海
城市:全国 发布时间:2023-07-14 报告类型:土地交易分析 发布机构:克而瑞
导语
央国企竞得七成地块，城投平台类公司远郊“托底”。
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
7月11-13日，经过3日连续出让，上海完成了今年第二批次集中供地的首轮出让。共成功出让15宗含宅用地，总成交金额405.5亿元，总建面187.3万平方米，平均楼板价21644元/平方米，整体溢价率维持在7.8%，土地市场局部保持高热。15宗地块中有10宗以最高限价成交，另有5宗底价成交，两极分化的行情仍在延续。
01 供地质量较首轮稍有下滑
优质地块“僧多粥少”
今年上海第二次集中挂牌共计16宗含宅用地，从区域分布来看，浦东、松江是本次的出让主力，分别出让4宗、3宗含宅用地，出让建面分别为65万平方米和40万平方米，占本轮出让总建面的一半以上。
对比今年首批供地来看，本批次供地的质量稍有下滑：一方面体现在第二批次位于外环以内的地块占比为17%,较第一批减少4个百分点；另一方面体现在第二批次地块中，仅有32%地块在1公里内有地铁资源，较第一批减少26个百分点。且部分地块位于相对远郊的板块，如临港、松江新桥等，或是地块有较高的自持比例，例如宝山吴凇创新城等。
据统计，第一批次参拍的房企多达60家，但本批次仅有40余家，且第一批次最热门的青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块参拍房企超过20家，而本轮参拍房企最多的地块也仅有18家。
从参拍房企数量分布来看，本轮有4宗地块仅1家房企参拍，且临港的两宗地参拍人分别为临港城投和临港发展，均为城投公司；而参拍房企在16家及以上的地块有3宗，分别为嘉定新城G09-2地块、闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块和宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块。
02 溢价率7.82%达近一年新高
但地块热度两极分化
从成交情况来看，本次推出的16宗地块中，有1宗未在本轮出让，剩余15宗均成功出让，成交总建面187.3万平方米，总金额405亿元，整体溢价率7.82%，较上一批次（7.33%）提升0.5个百分点。
今年的两批次集中供地，整体来看规模不及去年前三批次，但是热度有所回升。
本轮整体热度维持在相对高位，但土地市场两极分化趋势未有改变，本轮成交的地块也仅分为两类，一类为多人参拍后以最高限价成交的地块，本轮有10宗地以最高溢价率成交；有另一类则为底价成交，本轮底价成交地块为5宗。
今年以来，上海尚未有含宅地块以未触及最高限价（或一次性报价区间）的价格溢价成交，以此来看，即使是一线城市上海，土地市场也对优质地块有较高的依赖性。
03 部分地块房地联动价上调超过6%
盈利空间仍较充裕
虽然本批次地块整体质量有所下降，但是部分地块的房地联动价与之前周边成交地块的房地联动价相比却有所上浮，部分地块的联动价上调幅度超过5%，例如闵行浦江镇地块、宝山大场镇地块和青浦重固镇地块。
房地联动价的上浮，给了房企更多的盈利空间，也在一定程度上会提升房企参拍的积极性。
本轮土拍的盈利空间较为可观，15宗地块的平均房价地价差达到27380元/平方米，平均地价房价比为0.48。
其中杨浦平凉社区地块的成交楼板价为74250元/平方米，房地联动价117000元/平方米，房价地价差高达42750元/平方米，加之地理位置优异，也是本轮较热门地块之一；另外宝山区大场镇地块的房价地价差也达到30700元/平方米，且大场作为热门板块，项目未来去化的预期较好。
04 央国企竞得七成地块
城投平台类公司远郊“托底”
拿地门槛高、地块质量高的上海，在报名阶段就形成了以央国企为主、少量本土民企以及城投为辅的投资格局，结合销售来看，上半年销售TOP20的央国企几乎齐聚本次土拍，其中招商更是报名参拍了多达11宗地块，此外保利、建发、华润等报名幅数也超过5幅。
在“广撒网”策略和雄厚的资金实力加持下，本轮最终有11宗地块由国央企竞得，占比超过70%。华发以70.63亿元摇中本轮总价最高地块，此外中国铁建、中建东孚、中国金茂、保利置业、招商蛇口、建发房产也均有所得，杭州大家通过联合体的形式拿下2宗地。
而民企和城投公司拿地仅有4宗，且多为底价成交地块。除了大华以47亿元竞得闵行浦江镇地块以外，临港的两宗地均由当地城投底价拿下，松江新桥镇地块则由民企恒都置业底价获得。
两轮整体来看，拿地幅数最多（3幅）的房企为中国铁建、保利发展和招商蛇口，均为资金实力雄厚的国央企，此外拿了2宗地的企业有华发、金地、万科、象屿、大家以及保利置业，也均为国央企。而民企如龙湖、大华等均只有1宗地块，在地价较高的一线城市民企投资参与度依旧较弱。
综合来看，上海本轮土拍有几大特征：一、上海仍是央国企争抢的重中之重，民企依然很难在土拍中分一杯羹，尤其对于外地民企来说，进驻上海的门槛较高；二、市场热度两极分化，仅有底价成交与最高限价成交的地块，这一点与6月土拍的苏州、杭州相似，即便是一线城市，远郊性价比较低的地块房企也十分谨慎 ；三、通过房地联动价上涨提升房企的盈利空间，吸引房企积极参拍。
来源：克而瑞地产研究
