如何理解“房地产供求关系发生重大变化”

7月24日，政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，定调房地产行业新形势，为后续房地产政策调整和优化打开了空间。

  如何理解房地产市场供求关系发生了重大变化？我们认为至少包括三个层面：从市场交易层面，供求关系表现为价格，近10年房地产价格指数的走向如何；从市场预期层面，近10年是如何演变的；在中长期宏观层面，人口总量及出生率变化、人均居住面积（存量与人口关系）如何变化。无论哪个层面，通过对历史数据的观察，都可以找到对应的上升及下调的过程，供求关系的拐点出现及确认，从而更加直观理解中央最新决策和定调。房地产行业从2020年起开始持续下行，在疫情持续冲击和外部环境恶化等因素叠加下发生了深度调整。供求关系发生变化是具有持续性的。

  首先，近两年行业投资、销售、开发、企业到位资金长期处于负增长阶段，市场活跃度明显下滑，城市房价涨幅放缓或下降。从国家统计局70个大中城市新建住宅价格同比指数（平均值）来看，在2014年底到2015年底期间房价有过一段时间的负增长后开始回升，2016年到2019年持续保持较高增长，2020年开始持续回落，2022年4月再次进入负增长区间，持续到2023年6月。房价增幅放缓或开始下降，商品房投资回报率降低，购房者投资和消费意愿低迷。

  其次，购房者预期发生较大变化。从中国人民银行调查数据可以看出，随着房价的上涨居民对于投资房地产意愿逐步增强，在2016年到2019年期间占比最高，愿意增加购房支出的居民占比在20.1%—23.2%之间，2020年开始持续下滑，2023年二季度为16.2%。收入和就业预期的下降也是影响居民购房意愿降低主要因素。

  第三、人口总量、住房存量等中长期因素的变化。随着住房制度的完善、人口规模和结构的变化，住房需求也随之变化。从人均住房面积看，我国居民人均住房面积从2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上涨83.4%；平均每户住房建筑面积达到111.18平方米。居民住房条件有很大改善，住房存量迅速上升，过去住房短缺的问题得到明显改变，行业发展的主要任务也从数量扩张转向质量提升。当然不同区域和城市之间仍存在结构性矛盾，一线城市人均住房面积相对较低。

  人口规模决定住房需求的空间，2022年我国人口首次出现负增长，人口总量红利开始减弱。生育率下降及老龄化加快，2022年人口出生率6.77‰，十年前（2012年）为14.57‰；2022年65岁以上老人占比为14.9%，十年前为9.4%。人口年龄结构发生变化，对于住房产品的需求也会更加多元化。

  行业特征发生了变化，市场政策也要随之调整。会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”,为下半年政策调整指明方向。此次会议虽然没有提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但此定位仍是政策底线，当前是要调整在市场长期过热阶段出台的限制性政策，促进行业平稳发展，不会出台强刺激性政策。在市场持续变化过程中，中央和地方政府也在不断丰富政策工具箱，也适时出台了一些措施，未来将在以下几方面做出优化和调整：

  1、防风险仍是第一要务。切实为房地产企业融资提供支持，防范债务风险扩大或再次发生。如：提高风险偏好，加大对民营房地产企业贷款支持力度；加快开发贷款审批发放；适度降低预售资金监管比例等。

  落实现有“保交付”工作基础上，继续加大纾困资金投入；优化纾困资金申请、使用和监管机制，解决纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题；防范项目违建、烂尾等风险，保障消费合法权益，地方政府可全面推进 “交房即交证” 政策落地。

  2、一线城市及核心二线城市政策有较大调整空间。如：适当调整限购区域，如城市郊区或外围区域取消限购，或“一区一策”优化限购政策；增加公积金贷款额度，满足首次购房者的贷款需求；调整二套房认定标准，降低首付比例，北京、上海等一线城市房屋总价高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例对改善需求形成较大压力；引导商业银行适度下调住房贷款利率；还可以从限售年限、新房限价、普通商品住宅标准等方面进行调整。

  已经放开限制性政策和出台促进住房消费措施的城市要积极推进，并落实到位。

  3、存量房市场方面，落实央行关于鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者重新发放贷款置换存量高息贷款，降低居民还款压力。推出和落实商贷转公积金贷款、转组合贷款政策，也能达到降低存量贷款利率的目的。

  加快推进落实“带押过户”模式，降低交易成本、简化交易流程等；降低或减免个人所得税、契税等税费；引导和稳定市场价格预期；合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等方面可以继续加强。

来源：中房研协