二手房成交量，继续回落！

 市场下行阶段，楼市的起伏在二手房市场表现得更加真切。

  今年8月，一个很明显的情况是：二手房成交走弱。

  CRIC数据显示，8月重点24个城市二手房成交面积环比下降14%，这是继7月转跌之后再次下降，同比增幅较上月也明显收窄。

  前期热点城市二手房成交普遍下调，其中成交环比下降的城市超过了九成，市场活跃度明显回落。

  值得注意的是，多数城市二手房成交套数仍在博弈“荣枯线”。

  重点城市二手房成交环比已出现连续两个月回落。

  据CRIC监测，8月重点24个城市二手房成交面积为1337万平方米，环比下降14%，同比增10%。

  这是继7月二手房成交转跌3%之后环比再次下滑。在517政策推动下，今年6月，重点城市二手房成交环比转增7%，同比由负转正，增长24%，随后的7月同比增幅扩大至31%，至8月同比降幅进一步收窄。

  二手房市场活跃度没能持续。

  重点24个城市除了大连、汉中两个其他城市成交环比上涨以外，其他22个城市环比均有不同程度回调。

  具体来看，西安、东莞等城市成交规模跌幅在30%左右，成都、南京、天津等跌幅也接近2成，即便是二手房市场韧性较强的北京、上海、杭州等城市二手房成交量也有10%左右的回调。

  重点城市成交同比涨跌参半。4个一线城市以及杭州、南京等二线城市成交持增，而武汉、合肥等城市成交同比转入负增长区间。

  不过，整体二手房市场仍在修复中。前8月24城累计成交规模降幅已收窄至1%，其中，大连、深圳、西安、上海、杭州和青岛等8个城市累计成交已好于去年同期。

  聚焦重点10个一二线城市，今年3月以来，上海、北京、广州等城市二手房成交套数纷纷站上“荣枯线”，不过，8月份各城市很明显表现出一个趋势，二手房成交正在“荣枯线”上下博弈。

  比如上海，CRIC数据显示，今年8月上海二手住宅成交套数为15937套，比7月份少了2282套，比年内高点6月份少了接近八千套。

  上海二手房成交套数勉强站上1.5万套“荣枯线”。不过，如果按照近五年上海二手房月均成交最高值和月均成交最低值的平均数测算，这个标准线是1.9万套。也就是说，上海二手房成交套数，距离1.9万套“荣枯线”仍有一定距离。

  再来北京，8月北京二手房成交了14457套，成交套数也是近三月低点并跌破1.5万套。不过，整体仍处于年内高位，成交套数仍高于年内1.3万套成交均值。

  另外，广州二手房成交连续两个月突破万套之后，在8月成交跌至8929套，基本上已接近荣枯线水平。深圳二手房成交套数回调至4671套，交易量已低于5000套荣枯线水平。

  此外，武汉二手房成交量已连续两个月低于荣枯线。杭州二手房成交套数也跌破了7000套，不过整体仍在荣枯线之上。

  今年以来，重点城市二手房累计挂牌量一直是高位运行。

  据CRIC监测，截至7月末重点6个城市二手房累计挂牌量接近50万套，其中西安高达11.7万套，较年初增加了1.4万套，且有进一步增长走势，苏州、合肥等累计挂牌量也逐步逼近10万套。

  8月以来二手房新增挂牌量逐渐走高，第31周至第34周，15个重点城市周均挂牌二手房3.4万套，依然维持在相对高位。

  在二手房挂牌量高企的背景下，“以价换量”还将持续。

  不过，反映在成交层面，市场“疲态”已有所显现，成交动能略有放缓，当前市场已很难依靠政策实现扭转，考虑到刚需购房客群基数较大，二手房市场在“以价换量”的情况下，整体成交规模还将延续高位。

  二手房市场作为楼市晴雨表，正表现出成交动能减弱的现状。

  过去两个月，受“517新政”刺激，潜在需求在6月集中释放，部分城市二手房市场率先启动行情，不过政策效应逐渐减弱，二手房成交有所回落，但仍处于高位震荡行情。因“以价换量”持续分流新房客群，重点城市二手房成交份额还将持续增长。

  值得注意的是，此前CRIC曾对二手房业主挂牌动机进行调研，结果显示有一半的客群为置换人群，另外，有接近四成的人群以房产变现为主要目的，这也意味着，市场悲观预期仍在蔓延。

  当前，楼市又走到了关键节点，关键政策节点“930”将至，房地产政策端是否会迎来新的发力点，我们可以期待一下。

 来源：丁祖昱评楼市