深度研究丨2024年上半年收官，下半年楼市走势如何？

　2024年以来，房地产市场整体延续弱复苏走势。

  上半年，重点城市新房成交累计同比降39%，二手房成交面积累计同比下降8%，在“以价换量”基础上，二手房成交韧性整体好于新房。

  房地产市场虽然出现一些积极信号，但是整体下行压力不减。

  2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”，“517新政”后居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限，四大一线城市相继落地调整限购和信贷政策。

  据CRIC不完全统计，上半年地方222省市共发布341次宽松政策，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。

  一系列政策之下，重点城市出现止跌企稳信号，目前市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势。

  下半年，中央层面更多去库存、稳市场政策可期，地方政策将持续加码，从供给需求两侧发力稳市场。政策提振作用仍将持续发酵，并刺激成交稳步复苏，核心一二线城市新房成交有望企稳、二手房成交份额继续扩大。核心一二线成交企稳将拉动全国商品房销售降幅进一步收窄，不过受限于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，房地产开发投资仍将低位运行并处于筑底阶段。

 宽松新政刺激全国商品房销售面积、金额低位回升，同比降幅持续收窄，新开工、竣工止跌企稳，不过房企投资开发热情不及一季度，开发投资额累计同比降幅连续3个月走扩至10.1%。

  国家统计局数据显示，前5月全国商品房销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。

  二季度新开工、竣工止跌企稳，前5月累计同比跌幅收窄至24.2%和20.1%。新开工、竣工双双较弱的格局并未出现实质性扭转，降幅始终保持在低位运行，但有逐步企稳之势。

  前5月，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，降幅较1-4月扩大0.3个百分点，累计增速为2020年3月以来新低。从变化情况来看，二季度开发投资额虽有止跌态势，但是累计同比降幅连续三个月扩大。

 预判三季度，商品房销售面积、金额仍有进一步回升空间。

  首先，去年三季度属于2023年年内低点，基数相对较低；其次，近期从中央到地点降首付、降利率，特别是上海、深圳、杭州等核心一二线限购松绑等利好政策叠加，刺激前期存量客户积极入市，还有一波购房需求有待释放；此外，二手房延续高位震荡，业主置换资金之后仍有可能转投至新房市场。

  受制于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，三季度房地产新开工面积将继续保持低位运行，但因去年同期基数较低，同比降幅或收窄至2成以内。

  在“保交楼”政策推动下，预计2024年三季度竣工面积仍有支撑，整体同比降幅也将稳步收窄。

  基于新开工、竣工保持低位、拿地收缩等多重影响，三季度开发投资额预期延续低位，不过考量到去年基数较低，预期开发投资额累计降幅也将有止跌回稳态势。

2024年二季度，整体楼市延续弱修复行情，供求环比持增，同比延续降势，二手房以价换量持续分流新房客户。

  预计成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄。

  1、新增供应：Q2环比增35%，上半年同环比仍降超3成，二线供给约束更显著

  2024年二季度全国商品住宅供应较一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累计同比降幅仍在3成以上，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。

  据CRIC监测，4-5月115个重点城市新增供应3240万平方米，较一季度月均增长14%，较去年下半年月均下降27%。从上半年累计数据来看，同环比降幅均在3成以上，供给延续缩量走势。

 2、新房成交：Q2环增27%且月度同比降幅持续收窄，厦宁合青等增幅超50%

  2024年二季度楼市成交延续弱复苏，因4月末以来从中央到地方密集利好政策叠加，尤其是核心一二线诸如北京、上海、广州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松绑，刺激一波存量需求提前释放。4-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米，较一季度月均增长10%，同比降幅为36%，前5月累计同比降幅收窄至42%。从上半年累计数据来看，同环比降幅分别为40%和17%，整体跌幅有所放缓。

  微观项目层面来看，因各城市房企推盘延续“减量提质”策略，加之越来越多的项目借助政策东风，积极自救，特价房+强渠道或成“标配”，整体去化率延续低位回升态势，二季度27个重点城市平均去化率为26%，较一季度24%微增2个百分点。

 3、二手成交：Q2先降后升总量环增35%、同比正增3%，二手房市场份额持续增加

  2024年二季度，18个重点监测城市二手房累计成交面积为2433万平方米，环比增长35%，同比增长3%，较去年下半年季均增长23%。上半年二手房累计成交4231万平方米，累计同比下降8%，较去年下半年增长7%。

  深圳、杭州保持领涨，二季度成交环比分别增长40%、75%，同比增幅均在5成以上。

  二手房市场份额持续回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手总成交规模的比重跃升至70%以上，南京、合肥等二手房市场份额较2023年增长约20个百分点。

4、房价：一二手房价均持跌且跌幅走扩，沪泉等供给结构变化推升新房均价正增

  从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍领先，上海、泉州等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

  典型如上海，前5月单价10万元/平方米以上产品供应增长5%，除此之外，西安、长沙等市场表现相对平稳的城市房价仍有一定涨幅。

  与此同时，厦门、三亚、南京、北京等受到供给约束，叠加市场下行因素影响，房价有所走低，房价跌幅在10%以上，厦门前5月成交均价回调16%，领跌重点城市。

  5、新房库存：百城消化周期增至27个月新高

  2024年上半年，狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年5月末百城商品住宅库存量达到了50422万平方米，同环比均降1%。

  以成交12个月均值测算百城去化周期，5月末去化周期达26.5个月，环比增2%，同比上涨45%，不同能级城市皆呈现同环比齐增态势。

 6、产品：改善比例进一步扩大，四房成交比重持续走高

  2024年上半年，根据CRIC重点监测的194个城市数据显示，三房产品成交套数依旧占据市场主导地位，占比54.1%，但较去年下滑1.8个百分点，且降幅较一季度拉大。四房产品成交套数占比进一步提升至28.1%，较去年增长1.7个百分点。

  从成交面积结构看，2024年上半年110-140㎡产品成交比重较上年进一步上涨0.5个百分点至38.4%，坐稳市场主力面积段；140㎡及以上面积段产品成交比重也均有所上扬。

7、三季度展望：供应规模仍将萎缩，核心一二线城市新房成交企稳、二手房市场份额扩大

  预计2024年将成为“供应小年”，三季度供给量或将迎来再度回落。各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域。

  成交端，我们认为，三季度新房成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，预期成交量将持平二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄。

  热点城市个数和热点项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势：核心一二线城市迎来明显增长，三四线城市成交规模将延续筑底行情。

  二手房成交将延续震荡上行，市场份额仍将继续增长。尤其低总价房源集中成交持续分流新房刚需，但也可能带动一线和部分二手以房换房改善需求重新入市选择新房，叠加部分城市“以旧换新”措施落地，也将带动改善性新房去化提升。二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

  产品端，做“好房子”已经成为行业共识，未来，预计会有更多房企加入“好房子”队伍中来，市场将涌现更多优质的产品，且不拘泥于特定面积段、价位，在保证品质、服务的前提下，拥抱产品创新，产品形式将更多元化，让不同需求阶段的客户都能住上好房，更好地满足人民群众对优质住房的新期待。

 1、企业销售：6月单月业绩环比增长36.3%，上半年累计同比仍降四成

  2024上半年，中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。百强房企累计销售18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。企业销售整体延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。

  6月单月业绩规模继续保持在历史较低水平，TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%。

  2、企业拿地：单月拿地止跌回升，上半年七成百强企业投资额下跌

  6月典型房企拿地金额止跌回升。重点监测30家房企单月投资金额288亿元，环比上升101%，保利发展、中海、华润等央国企继续在核心城市发力。

  上半年整体来看，房企投资愈发谨慎，仅有三成百强房企拿地，投资金额占到百强房企拿地的82%。此外，已拿地的百强房企中，有70%企业上半年投资额较去年同期下滑，销售TOP10均有不同程度下降，即便是央国企在2024年投资节奏大幅放缓。

 3、企业融资：单月规模回归低位，上半年整体同比减少36%

  2024年6月65家典型房企的融资总量为319.52亿元，环比减少37.3%，同比减少48%。从上半年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为2155.01亿元，同比减少35.9%，新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。

4、三季度展望：中短期市场行情仍然不明朗，行业信用修复仍需时间

  企业销售端，整体市场行情走向仍然并不明朗，经营环境充满各种不确定性。

  一方面出险房企仍应以保交付为主要目标，同时继续开源节流缓解流动性压力。另一方面，其余房企仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。同时，企业也需要持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

  投资端，在这些优质地块的刺激下，土拍市场热度有望出现点状回暖，并修复核心板块发展预期，上半年拿地较少的部分规模化央国企拿地积极性或将有所修复。不过，受制于供地规模有限、企业资金压力仍未得到实质性缓解，下半年房企投资力度整体仍将延续谨慎。

  融资端，融资协调机制政策后续落地效果仍有待观察，从债务到期来看，2025年债务到期规模高于2024年，行业信用修复仍需时间，对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。

  整体来看，行业正处于筑底修复阶段，近期从中央到地方刺激政策密集的出台，一定程度上提振了市场信心。

  重点城市新房、二手房销售出现止跌企稳信号，后续随着政策效应持续释放，不同城市仍然呈现出显著的分化行情，尤其是北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放。二手房回暖之后，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。

  企业端销售短期内出现积极信号，不过从销售传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律，融资端仍面临较大压力，且2025年债务到期规模高于2024年，行业信用修复仍需时间。