刘东卫：新时期好房子标准与建设战略的思考
中国建设科技集团副总建筑师、中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫
刘东卫：各位领导好！各位同仁们好！今天上午很荣幸在中国房地产业协会的论坛上，在杭州这么一个特别美丽、漂亮的地方。昨天隆重召开了主论坛，今天有几个分论坛，在“好房子引领高质量建造”分论坛上很荣幸和大家分享一下，或者这些年尤其今年1月份以来部里城乡建设工作会议上作出“好房子”建设的重大战略部署。因为从1月份会议结束以后，标准院同仁和行业一起，也包括我个人一直在配合部里做一些工作。从1月份到现在也大半年多了，把这一段的心得和大家做一个交流，共同为当前的好房子建设贡献自己的力量。
今天的题目，能看到叫《新时期好房子标准与建设战略的思考》。其实在部里部署“好房子”、提升住房品质重点工作以后，什么是“好房子”？“好房子”标准是什么？一直是咱们行业同仁在思考的问题。另一方面，今后“好房子”如何建设？部里也在紧锣密鼓，比如各个司局也在做科研。我们也很有幸，今年几个重要的科研都是标准院牵头，中国建设科技集团统筹，和同仁们一块在做，有些成果基本也出来了，很有幸今天有这么一个机会。今后我觉得一个是标准，一个是如何推进、如何干，恐怕是两个最重要的事情。
今天这一段思考，在做PPT的时候我想了三个方面的内容：第一，一定要准确理解现在新的发展阶段，以高质量发展发展的新要求来思考今后“好房子”的建设；第二，要用新的模式，用一种住宅更加长远的思路，用全生命期新的住宅或者新的产品来思考今后包括房地产开发和建设。最后是新的标准，用可持续发展的新型战略，从不同的维度来推进好房子的建设。
一、新阶段：高质量发展的新要求。
最近关于“好房子”的研究，主要是1月份的住房与城乡建设工作会议，倪部长有好多重要的讲话，我想在座的都有很多分析、认识和解读。我觉得可能从这上面来看，主要是四个方面，当然部长讲话很多了：一个是一月份全国住房建设工作会议的主要基本思想，我理解就是在新征程上的新的形势和任务。在这里面，就是从“有没有”向“好不好”去转变，以新的理念准确理解当前新的住房建设的新阶段，跟咱们“十四五”下一个一百年建设有关系，去努力提升品牌、建设好房子，我觉得这是一个特别重要的在今后建好房子的认知和顶层设计；另一方面，倪部长在三月份的时候中国电动汽车百人大会的论坛上，他的主题是要像造汽车一样造房子，去思考和借鉴汽车产业现代化的经验，去思考如何设计、如何建造、如何使用，以及今后在全寿命期如何服务”，我觉得这也是一个全新的思路和理念；另一方面，在前不久的新华社专访上，大家也能看到倪部长也提到构建住宅或者房地产发展的新模式，推动房地产业高质量发展。我大概梳理一下，我觉得一切是围绕着这些去思考。
咱们一直在做一些总结，我们当前的理解是这么一个思路：从一定的维度来讲，在建国以来住房发展大致来看是四个发展阶段：
第一个发展阶段，新中国成立以后百废待兴，住房严重短缺，是住房初步建设时期。应该上到1977年基本就过去了；
第二个阶段，78-97年，住房体制改革之前的阶段，以各单位公房为中心，还是以数量的提升为主线。虽然短缺需求得到解决，主要是提升人均面积和居住水平；
第三个阶段，98年房地产业高峰发展，住房从各个方面都历经了转型发展时期。比方说这个时候特别重要的是咱们国家的住房保障体系在一次次地完善、提升，同步的大规模的市场化来强化住房；
第四个阶段，16年以后住房实行新型城镇化、新建存量并行的历史时期，应该说房地产从大的来看，从国民经济的发展来看，整体进入面向高质量发展的新阶段。我觉得今天的“好房子”，应该说和历史上的基本特征是一样的。
所以说在这个时期，咱们住建系统一定时期的主题和咱们国家社会经济发展一样就是立足新的发展阶段、贯彻新的发展理念，去构建新的发展格局。
在今后的发展当中，根据我们的研究和解读，认为可能这“三个面向”是非常重要的：
第一，面向新的需求。我们在新的时代，聚焦百姓人民的美好生活的总目标。时间关系，我就不多讲了，一定是这样的。当然，在注重落实美好生活总目标的同时，也要落实一些绿色低碳的可持续要求，更好地满足人民群众美好生活的基础，我觉得从这个维度来讲是殊途同归。
第二，因为今天在座的有很多住房建设房产开发的人，就是面向新供给，推动住房品质全面升级。咱们这几十年部里从行业来讲，各方面一轮一轮的，也发了很多文件，比如抓99年的住宅产业化，取得了非常多的成绩。应该清醒地看到咱们至今还是不断的，尤其这二三十年也是从数量到品质到质量，始终在推动转型、提升住房品质的过程。所以，推动住房品质的全面升级，是新一代更好的房子的建设要着力去破解咱们至今还存在的住宅质量通病，全面提升住房综合品质。
第三，面向新发展，去统筹城市更新、城市宜居发展。这一次部里的新精神特别重要，我也可以举一个例子：改革开放初期，比如北京也好，全国也一样，建了大量新城、郊外新的工业园区，其实确实很多城市的规划建设没有跟上，是脱节的。就说和城市统筹发展，根据我个人的学识，去学习西方80年代的住区建设、新城建设，咱们在这方面的差距很大。新时期的住房建设，包括开发企业，一定要考虑城市整体。在开发好房子、建设好住区的同时，一定要和好城市的建设关联起来。
昨天孙总也讲了这些年在住房领域在全国做的最重要的调研，中国房地产业协会和中国建设科技集团就是关于绿色宜居住区，全国3万多份调研。其实我觉得咱们也可以看到其他的调研，其实非常专业，有些是很客观的。我特意选了这两张图片，应该看到咱们现在住房从百姓角度也突出问题，应该说这个问题至今迟迟没有得到解决。
比如2000年以后的住房，不满意度排名第一的是户内噪声。日本普通住宅楼板厚度一般是250公分左右，咱们基本是人家的一半。其实这里面的问题很多，比如说楼板，因为它和房屋长久耐久性有关系，直接关系到楼板声的性能，比如撞击声。但是盖开发这些年，楼板越做越薄。从长久来看，不管是从行业的角度，还是从国家、百姓的角度，这个问题很复杂，迟迟没有得到复杂。以及排名第二的室内卫生，比如空气品质，以及刚才讲的第三条梁板开裂、抹灰空鼓，今天有很多开发企业，我也对国外做了很多调研，调研当中有一些问题，时间问题不想多说。核心点，还是湿作业的抹灰工法，这些做法抹灰空鼓必然存在，你抹得越多越出问题。所以装配式装修绝不是给政府搞个文，时间关系不多讲。
这是昨天孙总在论坛上讲的，因为现在说好房子，就得看看咱们主要的问题是什么、咱们的技术路径和顶层设计是什么，主要是对中国目前来讲虽然有不同维度，大家一定要认知的是这两方面的问题：一个是几十年咱们一直处于品质提升、提升、再提升，迟迟没有解决这个问题，其实在发达国家也是一个顶层设计，然后发展特别牛的住宅产业。应该说，咱们至今住宅产业的发展和发达国家相比，也不是说没有进步，从技术上来看是非常缓慢，要解决这些质量通病品质。
第二方面，房子最重要的是让它更加长久、可持续，去解决咱们现在的资源环境问题。“好房子”应该聚焦这两个重要的房地产开发领域，才能把咱们的房子进一步做好。
所以今后主要的技术路径，就是让咱们的房，提高它的供给质量水平，让咱们今后的住房更加宜居，去降低资源环境的负荷，让它更加低碳，用更加长远的思路去建设好房子，推动住房建设高质量发展。
二、新模式：全生命周期的新住宅。
其实刚才曹院也讲这十年我们百年住宅中，我们集团和房协也在推动百年住宅。百年住宅做了这么多年，最重要的是要有新的发展模式，去推动转型，用更加长远的对于住房全生命周期去理解和建设好新时代的全新的一个住宅产品。
当然，其实主题也是百年住宅这十年多的实践，就是转变发展模式，要建设品质的提升、实现可持续发展，其实十几年二十年间提出的口号一直没有变过。我昨天看了在杭州特别有代表性的三个企业，房子都卖得特别好。确实咱们从一种角度来讲取得了很大成就，水平也在提高，也应该看到咱们发展过程中的问题，住宅的过度开发、一味追求高速批量，有许多累积的问题，我想大家都知道。
刚才进来有一个短片是十年前我做的百年住宅上海绿地的项目，主要是装配式装修，这跟在座很多行业人的获得感、幸福感有关。因为今天是学术研讨，说的话直接一点，咱们所有大型的装配式装修推进得非常差，大量的湿作业。你湿作业对把控质量、进度不会好，当然这是一个复杂的事情。所以新的“好房子”一定要解决这些问题，比如建筑的寿命，比如从城镇住宅的高质量上来看，和居住者来看，最重要的不是卖点，隐蔽工程最重要。从居住品质来看，从国际上来看，发达国家也都经历过。我30年前去日本学习，他们80年代推动房地产，包括住宅户型产品方方面面的全面转型，是一个全新的住宅。当然这些年我也经历了开发商也好、住房建设同仁大批去国外学到了一些东西，在新一轮“好房子”建设当中要思考。
这是每次讲话都有这张图，是建筑寿命的问题。其实我前几个月参加了一个浙江省的住房“好房子”建设的论坛。过去在90年代、2000年建设部做当时的“好房子”，是建设部的住宅小区试点最优秀的城市，很有幸我们院当时做过几个项目，我也在那儿工作过。看了以后，听到一个让我来讲言者无意、听着有声，觉得又震惊又符合实际，据说是80年代建的房子，在市中心只有那么一个。80年代的房子，基本上不到40岁，其实对国家、对行业、对每个百姓都是一个巨大的损失，咱们的寿命问题、运维问题？咱们现在的房子如果和发达国家一比，谁买这儿？房子本身是不可更新的，为什么住宅一轮轮出师？刨墙打洞把结构都有关系，包括装配式装修最重要的领域是品质。
所以新时期建设“好房子”，一定要贯彻可持续的新思路和发展战略，根据部里提出的顶层设计要求，符合新时代、新特点、新要求，咱们每个同仁都要看到当前的问题，反思当前还在做的大拆大建的模式，发展延长建筑寿命，注重更加长远的方法。也包括开发新的住宅产品，去探索未来能保障全生命周期住宅的具体策略和措施。当然更高的目标，是完成降耗减排与品质提升，这个并不矛盾。
什么是一个“好房子”？其实在国外是有标准的，当然可能咱们也是要借鉴发达国家。其实在发达国家都经历过这个阶段，比方说二战以后大量的住房短缺，基本建到70年代，数量问题不是大问题了，品质成了大问题，因为光解决数量，没有从长远考虑。比如咱们的邻国日本从80年代开始推动一种新的住宅产品、推动一种新的发展模式，给全社会每个家庭建设更加长久的优良资产，就是推动这种思想和发展模式的转型。日本的百年住宅就是在80年代提出来的，在2000年以后所有大小房地产商、全社会政府的住房顶层设计全都推进和实现了。如果说这就是日本目前的“好房子”的标准，主要是9条，大家也能看到用制度来推进，有补贴、要减税，比如长期优良住宅有一个完整的顶层设计，从法律到政策到如何设计、如何建造。比方它的标准主要是9条，第一条是主体的长久和耐久，因为现在日本住宅主题普遍一百年，过去也是。超高层两百年，结构主体要干到这个程度，你不是三四十层的楼，再过几十年还要拆，主要是后期的运维，而且大大提高它的抗震性以及建筑的韧性。比如现在日本不是说你有没有地震、地震多不多，来了一次就不得了，所以有减隔振的技术，比如一定空间里面灵活可变。昨天孙总也讲，比如我个人的经历将近40年的住宅研究，看发达国家都是这样，要大空间。不管是保障性的住房还是各方面，居住水平都在不断变化，况且五六十年、七八十年的居住功能也有可能完成一个巨大的变化。咱们现在也有，比如厂房一些公共建筑的改居住公寓，一定要有全新的思路。另外一方面是居住空间的性能，尤其是易于管理和可更新，咱们现在的房子不可更新，这对于全社会对住宅好房子的认识非常有关联。在日本，住宅的易维修性是特别重要的。你看日本一百平米的住宅，起码在室内将近10个左右的检修口，易于发现问题、易于很快解决。要是汽车出了问题，大家很敏感，房子也一样，只不过它的特点不一样。所以说咱们今天住宅的开发、建设、设计，一定要往这个方向努力。
节能就不用说了。最近我也在做中国住房2000-2020年这一段时期的关于住房政策，基本上咱们大量全是从节能到绿色到超低能耗，我就不说了。另外还有维护检修的计划。特别重要的还有一个高龄者对策，现在老龄化、适老化，评价新建住房的系统顶层设计是远远不够甚至是零基础，可能连基本的认识都没有，就是咱们开发的全国的住宅产品。
所以说，一个好房子，因为在国际上经历过这一段时期，所有国家都在推动转型，是非常成功的转型。咱们国家确实如果从技术角度来讲，我个人觉得实在太晚，现在来做可能还不晚。从国际来看这些发展经验，现在绝对不能在建设新开发的房地产项目上，建一个不可更新、不考虑更加长久的产品，这是巨大的事物。
这些年我了解房地产和建科标准院在做的努力，大家都知道，比如80年代日本在推动支撑和填充，就是“好房子”的标准，让它的结构更加长久，从五十年变成一百年，让它的内装管线完全和主体结构脱离开，易于今后每个老百姓，不管是你一辈子住在这套房子，还是别的住户买了以后更好更新，更新以后能维持他更加长久的品质，这是咱们“好房子”今后最重大要借鉴的排123的顶层设计，时间关系不讲了。
虽然中国和发达国家有不一样的地方，包括生活文化，但对居住品质的要求、对可持续发展的顶层设计应该是一样的。这是日本当年CHS体系，实际上中国翻过来的就是日本的百年住宅体系，比如说一定是大平层、大空间、要灵活变化，一定要有部品的理念设计。还有干作业、可更新、易于维护，在更换的部件不能损害其他的部件。可以说咱们和发达国家相比，住宅产业高度发展起来的差距不仅仅是二三十年。
我有时候也吐槽，也和大家说，其实是技术交流，我们前些年在国内引进了两家日企，他们的品质比咱们要好很多，就像冰箱、彩电一样。非常令人遗撼，最好的两家有日系生产线的全部已经被干黄。干黄的原因，我想大家都好理解，它是一个系统问题，最低价中标，你贵点根本出不去，有方方面面的原因，非常非常遗憾！一个好房子没有一个优良的部品产品是支撑不了，而咱们现在政府在抓的，其实也没有很好的抓手去抓重要的部品，非常遗憾，时间关系不讲了。
这是2000年的时候东京建的56层的公租房，就是这个体系。由于五六十层，它的主体是按200年设计，全是干作业部品、标准化。咱们今后需要这样的“好房子”，不是说还是像做一点卖一点的。
在推动“好房子”，刚才讲它是一个整体的系统问题。比方说在发达国家，关于延长寿命它有制度和体制来保障，比如说去评价一个“好房子”，比方在邻国日本就有性能认定为中心的长期优良住宅的认定，就是评价推动技术和产业，还有减税补贴，去整体地推动。
上面说了一下国际，下面还是要讲一下百年住宅。说短点来讲，百年住宅和中房协、我们集团的标准，和行业近百家同仁奋战了十年，在全国非常少，可能非常特殊的体制，也不见得能和房地产流程能融合，很难做下去。虽然是星星之火，全国做了连咨询设计20个左右的项目，10个项目在标准院的团队和同行一起做，很有幸。但其实提出差不多正好20年了，是2004年第一次我们集团和日本的中日建筑·住宅交流会上，当时部里在推动全装修、提升品质住宅产业化，和日本一起提出在中国借鉴发达国家的经验，去建设高程度的住宅市场的设想，整整20年。更早一个试点是2007年，可能在座的如果是住宅开发同仁就知道，其实是雅士公寓（音译），是中日住宅示范性工程，全面是装配式装修，管线分离的项目，非常不容易，品质非常好。再到2010年协会刘会长提出倡议，还有12年签署中日住宅协议。
其实这十年当中，在整体的目标上、技术上进行了整体攻关，也包括设计方法和住宅产品。如果大家看大空间的产品，不管它从哪条线都是在百年住宅的基础上提出的。应该说，现在推广得还不是很够，去发展的设计方法、集成技术，像咱们今天说的装配式技术就是在当年提出的。时间关系，从体系、设计、建造、部品和示范为一个整体。
百年住宅，昨天孙总说就是要做一个新时代的“好房子”，可见咱们国家的房子在不断推动，我们叫用建筑的产业化、工业化或者装配式，去建设一种品质优良、建筑长寿、绿色低碳的全新房子，推动支撑体和填充体的方法，来满足大空间、人民群众多样化、个性化，用新理念、新技术来实现。
这是我们做的一些示范项目，已经解决咱们目前的装配式，就是在搞分。实际上的装配式，我就不说了，其实也有很多问题，搞分搞来搞去，连一些基本的问题都没解决，该漏水的还是漏水，该甲醛的还是甲醛。
以及在这里面的适老化。我们零几年做了在普通住宅上全面的适老化通用设计。
另一方面说一下建筑寿命一百年。这是我们集团贺博士团队的研究，可见一个建筑光主体一百年的时候，对咱们的节能减排有多大贡献？不是说节水、节电，没用的，如果一轮轮装修算上去？这个在发达国家早有界定，时间关系就不讲了。
所以我们也是和国内外同仁不断努力，这20年间，这是在绍兴的，一会儿宝业的王芳总会全面介绍，一个山东的房子，虽然很小众。
三、新标准：可持续发展的新战略。
这一段的研究工作很多，大家看到最近落实倪部长“好房子”的建设经验，全国正在弄“好房子”大赛，其实这个标准也是这个。
我们大概想把它分成三个层级：1、环境宜居。主要解决居住环境的问题；2、品质长久。主要聚焦解决“好房子”建筑本身的问题；3、绿色低碳。针对更加长远的地球环境。大概是这么一个思路，做了十条，可能有些文章上也有，咱们这个圈里也可以有一些文章，比如协调美观、生活便利、环境宜居、全龄友好、功能适用、健康舒适、安全耐久、灵活可变、绿色低碳、经济运维，绿色低碳一定要考虑住房的长久问题。
每一条都有注释。最近我们标准院团队和同仁在一块也通过研究和实践，也做了一些公众号论文。最后，还是衷心感谢大家听我关于“好房子”的研究和实践，谢谢大家！
来源：中房网
